Tourist residences: the Cour de cassation clarifies the legal regime applicable to renewed leases
La loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 a introduit l’article L. 145-7-1 du code de commerce, prescrivant une durée minimum de neuf ans pour les baux commerciaux des résidences de tourisme, sans faculté de résiliation triennale. Cependant, cette disposition soulevait une incertitude quant à son application lors du renouvellement de ces baux. Par un arrêt du 7 septembre 2023, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur cette question importante pour les acteurs du secteur des résidences de tourisme.
Procédure
Le litige opposait un bailleur à l’exploitant d’une résidence de tourisme suite à un congé délivré par ce dernier à l’issue d’une période triennale d’un bail renouvelé.
Le point nodal de ce contentieux résidait dans la détermination du régime juridique applicable aux baux renouvelés : ceux-ci sont-ils soumis à la durée ferme prescrite par l’article L. 145-7-1 du code de commerce ?
Arguments des parties
Les parties au litige divergeaient sur l’application de l’article L. 145-7-1 du code de commerce dans le contexte d’un bail renouvelé.
- Le bailleur insistait sur l’application stricte de cette disposition, arguant que le bail ne pouvait être résilié avant un terme de neuf ans.
- À l’opposé, l’exploitant de la résidence se prévalait de l’article L. 145-12 du code de commerce, prévoyant une durée de neuf ans pour les baux renouvelés, tout en permettant le droit à une résiliation triennale.
Question de droit
La haute juridiction était donc saisie de la problématique suivante : l’article L. 145-7-1 du code de commerce trouve-t-il à s’appliquer lors des renouvellements de bail ?
Solution de la Cour
Dans la résolution de cette problématique, la Cour de cassation a examiné le rapport entre plusieurs textes d’ordre public, notamment les dispositions de l’article L. 145-7-1 du code de commerce et celles de l’article L. 145-12 du même code, prescrivant la durée du bail renouvelé à neuf ans, hors accord dérogatoire des parties.
Après analyse conjointe avec les alinéas 2 et 3 de l’article L. 145-4 du même code, articulant le droit à résiliation triennale du locataire et du bailleur durant le renouvellement du bail, la Cour a conclu que « l’article L. 145-7-1 du code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code ».
Ainsi, elle a distingué le régime juridique des baux initiaux de celui des baux renouvelés, autorisant pour ces derniers une résiliation triennale.
Conclusion
Cet arrêt du 7 septembre 2023 modifie substantiellement les rapports locatifs lors du renouvellement du bail, en dissociant les régimes juridiques des baux initiaux et renouvelés, et autorise, pour ces derniers, une résiliation triennale.
Cette décision constitue une étape notable dans l’encadrement juridique des baux commerciaux des résidences de tourisme, et influencera probablement les stratégies contractuelles futures des parties prenantes.
