ISF : l’abattement de 30% n’est pas applicable lorsque la résidence principale est détenue indirectement par une SCI

La Cour de Cassation a, le 17 octobre 2019, saisi le Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité afin de déterminer si le fait que la détention de la résidence principale par le biais de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier n’ouvre pas droit à l’abattement de 30 % en matière d’ISF (alors applicable au litige) était conforme à la Constitution.

En effet, selon les dispositions de l’article 885 S du code général des impôts (« CGI »), applicable à l’époque du litige, «  un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ».

Cette question est également d’importance pour l’application de l’impôt sur la fortune immobilière (« IFI ») dans la mesure où une règle similaire est prévue au deuxième alinéa du I de l’article 973 du CGI, actuellement en vigueur.

Les requérants reprochaient à ces dispositions de limiter le bénéfice de l’abattement sur la valeur vénale réelle de l’immeuble occupé à titre de résidence principale aux propriétaires d’un tel bien et d’en exclure ainsi les personnes qui détiennent leur résidence principale par l’intermédiaire d’une société civile immobilière dont elles sont les associées. Il en résultait, selon eux, une méconnaissance des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques.

Par conséquent, la question prioritaire de constitutionnalité portait sur les mots « par son propriétaire » figurant à la première phrase du second alinéa de l’article 885 S du CGI.

Le Conseil Constitutionnel, par une décision rendue le 17 janvier 2020, vient de décider que les dispositions contestées étaient conformes à la Constitution et indique que:

« Cet abattement vise à tenir compte des conséquences, sur la valeur vénale réelle d’un immeuble, de son occupation par son propriétaire à titre de résidence principale.

Or, d’une part, […] l’immeuble qui compose le patrimoine d’une société civile immobilière lui appartient en propre. Il s’ensuit que les associés d’une telle société, même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à celle-ci. D’autre part, la valeur des parts détenues au sein d’une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant. Elle peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques.

Dès lors, en réservant le bénéfice de l’abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble aux redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune qui occupent à titre de résidence principale un bien dont ils sont propriétaires, le législateur a institué une différence de traitement, fondée sur une différence de situation, en rapport direct avec l’objet de la loi. Les griefs tirés de la méconnaissance des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques doivent donc être écartés. »

Décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020

Pacte Dutreil : critère d’appréciation de la prépondérance de l’activité opérationnelle

Selon les dispositions de l’article 787 B du code général des impôts, les parts ou les actions de certaines sociétés définies par la nature de leur activité ayant fait l’objet d’un engagement collectif de conservation présentant certaines caractéristiques (« pacte Dutreil »), transmises par décès, donation ou en pleine propriété, à un fonds de pérennité sont, sous certains conditions, exonérées de droits de mutation à titre gratuit, à hauteur de 75 % de leur valeur.

Par une instruction publiée au BOFiP sous la référence BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 le 19 mai 2014, l’administration a commenté ces dispositions.

Le paragraphe n° 10 de cette instruction administrative rappelle que les biens susceptibles d’en bénéficier sont les parts ou les actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

A son paragraphe n° 20, énonçant qu’il n’est pas exigé, néanmoins, que la société exerce à titre exclusif ces activités, l’instruction en conclut que : « le bénéfice du régime de faveur ne pourra pas être refusé aux parts ou actions d’une société qui exerce à la fois une activité civile, autre qu’agricole ou libérale, et une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dans la mesure où cette activité civile n’est pas prépondérante. »

Enfin, au dernier alinéa de son paragraphe n° 20, elle précise que : « Le caractère prépondérant de l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale s’apprécie au regard de deux critères cumulatifs que sont le chiffre d’affaires procuré par cette activité (au moins 50 % du montant du chiffre d’affaires total) et le montant de l’actif brut immobilisé (au moins 50 % du montant total de l’actif brut) ».

Le Conseil d’État, par une décision rendue le 23 janvier 2020, annule le paragraphe n°20 de l’instruction et considère que le caractère prépondérant de l’activité opérationnelle doit s’apprécier uniquement « en considération d’un faisceau d’indices déterminés d’après la nature de l’activité et les conditions de son exercice ».

Le Conseil d’Etat ajoute que « la faiblesse du taux d’immobilisation de l’actif brut n’est pas davantage l’indice d’une activité civile […], que son importance celui d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ».

CE 23-1-2020 n° 435562

Calcul de Plus value : détermination du prix de revient pour des titres issus d’une succession

En principe, pour le calcul de la plus-value imposable en cas de cession de titres obtenus à titre gratuit, le prix d’acquisition doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation (art. 150–0 D, 1 du CGI).

Cette valeur peut résulter (i) de la déclaration du contribuable au titre des droits d’enregistrement ou (ii) d’une rectification de la déclaration par l’administration fiscale.

Selon la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE 12/10/2011 n°324717), il n’en va autrement que si l’administration établit que la valeur retenue pour les droits de mutation était dépourvue de toute signification, c’est-à-dire était sans rapport avec la valeur réelle des titres au moment de la libéralité.

Lors d’un contrôle, l’administration fiscale a rejeté le prix de revient de titres dont la valeur était issue d’une déclaration de succession antérieure qui n’avait pas donné lieu au paiement de droits de succession, aucun droit de mutation n’étant dû.

La Cour administrative d’appel de Nancy donnant raison à l’administration avait rejeté l’appel formé par la requérante en considérant que la valeur des titres déclarés lors de la succession était hors de proportion avec leur valeur réelle au motif qu’aucun droit de succession n’était dû et par suite, était donc inopposable à l’administration.

Par un arrêt du 27 novembre 2019, le Conseil d’État a censuré la décision de la Cour administrative d’appel, rappelant que la valeur des titres est dépourvue de toute signification lorsqu’elle est sans rapport avec la valeur réelle des titres, ce qui, selon les conclusions du rapporteur public, ne serait retenu que dans des hypothèses d’erreur manifestes ou délibérées.

Ainsi, au cas d’espèce, la seule circonstance qu’aucun droit de succession n’ait été réglé n’était pas suffisante pour que l’administration écarte la valeur des titres déclarées dans la déclaration de succession.

CE 27/11/2019 n°417775